COSA SONO LE ASTE

Le vendite alle aste giudiziarie sono il risultato di procedure avviate dai Tribunali allo scopo di soddisfare i legittimi interessi di creditori. Tali vendite avvengono tramite aste pubbliche (con o senza incanto) di beni mobili o immobili appartenenti ai debitori. Allo scopo di garantire l’assoluta trasparenza ed imparzialità delle vendite, la legge dispone che delle aste venga data adeguata pubblicità sui quotidiani  a maggiore diffusione nel luogo di interesse, su appositi siti internet e con ogni altro mezzo aggiuntivo.

Cosa bisogna sapere:
pro e contro dell'acquisto alle aste giudiziarie

Un forte risparmio

sul prezzo di acquisto, che può arrivare anche al 50%
rispetto ad un analogo acquisto sul mercato libero

Possibilità di visionare l’immobile

e quindi di ottenere una maggiore informazione sul bene da acquistare

Notevole riduzione dei tempi

di liberazione, che varia in relazione al Tribunale di riferimento;

Un maggiore numero di immobili

tra cui effettuare la propria scelta, generato dal notevole aumento
delle esecuzioni immobiliari;

Possibilità di finanziare

l'operazine chiedendo un mutuo

Agevolazioni fiscali

L’Art. 579 c.p.c regolamenta che tutti possono partecipare o in prima persona, o tramite proceuratore legale per persona da nominare, o mandatario munito di procura speciale all’acquisto di immobili sottoposti a pignoramento o fallimento, ad eccezione del debitore esecutato o fallito. Questo però non implica che tutti siano in grado di valutare correttamente un immobile posto in asta e che siano in grado di seguire le procedure richieste nel modo corretto, con conseguente rischio di invalidazione della domanda d’asta e impossibilità di partecipare alla gara. 

L’Art. 2922 c.p.c. recita: “Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa (venduta). Essa (la vendita) non può essere impugnata per cause di lesione”, o ancora: … “(i beni) sono venduti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano… senza alcuna garanzia …”

Ciò significa che chi acquista deve essere in piena consapevolezza e responsabilità di ciò che acquista e di cui il Tribunale non è garante. Al momento in cui si effettua un acquisto all’asta il Tribunale dà per acquisito il fatto che ci si sia informati riguardo ciò che ci si aggiudica. E’ altrettanto vero che il Tribunale fornisce una documentazione relativa all’immobile, la cui visione però non sempre è sufficiente a garantire l’esatta pertinenza del quadro tecnico-giuridico dell’immobile.  In altre parole può capitare che la documentazione sia incompleta, che ci siano state delle modifiche non riportate, che la situazione dell’immobile sia variata con il tempo e via dicendo. Ciò implica che se non vengono fatte le necessarie verifiche e studi sulla documentazione, ci si possa trovare al momento dell’aggiudicazione con pendenze economiche, strutturali e quant’altro senza esserne a conoscenza. E, come specificato  nell’articolo sopracitato, ben poco si può fare ad aggiudicazione avvenuta.

L’acquisto all’asta ad oggi presenta quindi come abbiamo visto molti vantaggi, ma richiede un’attenta valutazione, meglio se da parte di un esperto che sappia indicare con esattezza le molte variabili e le possibili criticità, come ad esempio i tempi reali di liberazione, le spese totali della partecipazione all’asta, gli eventuali costi occulti, la quantificazione delle imposte, le eventuali pendenze e non ultimo offrire una stima reale del valore di mercato dell’immobile, allo scopo di quantificare i vantaggi economici effettivi dell’operazione di acquisto.

A tale scopo Reaste mette a disposizione del cliente  l’esperienza di un pool di consulenti, accumulata in anni di attività in molteplici tribunali italiani.

Come partecipare alle aste giudiziarie

asta

Come è noto, l’acquisto in asta può generare un notevole risparmio con conseguente massimizzazione del rapporto qualità/prezzo, ma ha comunque dei rischi e delle problematiche che vanno valutati con attenzione (cfr pro e contro dell’acquisto all’ asta).

Prima di partecipare ad un’asta  è quindi fondamentale effettuare una valutazione giuridica, tecnica e finanziaria della documentazione dell’immobile che si intende acquistare. Affinchè l’asta abbia buon esito, ossia siano rispettati tutti gli aspetti burocratici e il risparmio economico sia effettivo e reale, l’affiancamento di un esperto può essere davvero importante.

Una volta individuato l’immobile  idoneo all’acquisto, si procede con una visita accompagnati da un nostro consulente. Se la visita ha un esito positivo, si procede con l’analisi della documentazione relativa all’immobile, con conseguente relazione di uno studio di fattibilità, comprensivo di un business plan economico-finanziario, che fornisce al cliente un quadro informativo completo sulla situazione dell’immobile. A quel punto, se l’interesse del cliente permane, è il momento di compilare e presentare la domanda d’asta, operazione che va fatta con estrema attenzione, pena l’invalidazione dell’offerta, con conseguente esclusione dalla gara.

Al momento della partecipazione all’asta, sia questa senza  o con incanto, è necessario aver ben chiaro il prezzo massimo di rilancio onde evitare, una volta aggiunte  le spese accessorie, di pagare l’immobile ad un prezzo pari se non superiore al suo valore di mercato. Solo un’attenta e ponderata stima relazionata alla situazione di mercato attuale può garantire il buon esito dell’operazione.

Una volta aggiudicato l’immobile, si arriva alla fase post-asta in cui è necessario procedere con le  pratiche burocratiche relative a pagamento, intestazione, registrazione del decreto di trasferimento ed eventuale liberazione dell’immobile, qualora risultasse occupato. Anche in questa fase la presenza di un consulente che sappia come gestire e velocizzare le formalità è sicuramente fondamentale.

Le aste giudiziarie: un'alternativa sicura, facile ed economica per acquistare casa. Le dieci cose da sapere:

  1. Tutti possono partecipare alle vendite giudiziarie, con esclusione dell’esecutato o del fallito;
  2. Per partecipare senza brutte sorprese all’asta è necessaria l’assistenza di un legale o di altro professionista;
  3. Il professionista delegato dal Tribunale (avvocato, notaio o commercialista) fornirà tutte le informazioni necessarie e un custode incaricato si occuperà gratuitamente della visita dell’immobile. Nell’avviso di vendita sono riportati i nominativi dei professionisti incaricati e i rispettivi contatti (telefono e/o email);
  4. Nell’asta senza incanto si presenta un’offerta segreta in busta chiusa e, in caso di più offerte, si procede ad una gara sull’offerta più alta. Nell’asta con incanto si partecipa ad un’asta con offerte al rialzo sul prezzo base;
  5. Per partecipare alle aste giudiziarie è necessario la presentazione di una cauzione pari al 10% del prezzo offerto, salva diversa indicazione contenuta nell’ avviso di vendita. In caso di mancata aggiudicazione la cauzione viene immediatamente restituita;
  6. L’importo può essere finanziato con mutuo,si possono verificare le eventuali banche convenzionate con i Tribunali.
  7. Oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i soli oneri fiscali (IVA o Imposta di Registro), con le agevolazioni di legge ( 1° casa, imprenditore agricolo, ecc.);
  8. L’acquisto è sicuro in quanto il trasferimento dell’immobile viene ordinato dal Giudice che cancella tutte le ipoteche e i pignoramenti;
  9. L’acquisto è conveniente: l’immobile è progressivamente ribassato in seguito all’andamento delle aste (sconti dal 20-50% del valore di mercato). Non si pagano le spese di notaio o di intermediazione immobiliare;
  10. Nell’avviso è chiaramente indicato se l’immobile è libero o occupato, se è occupato la base d’asta è scontata. In questo caso si deve aspettare il termine del contratto di locazione per il quale si percepirà il canone.